무분별 규제 완화 반대 그린밸트로서의 생명력 잃어 장기플랜 필요
형식적 주민공청 아닌 진짜 전문가들 참여 공청회로 문제 풀어야
환경데일리가 2016년 연중시리즈 기획물로 '친환경 어떻게 가야 하나'라는 테마로 각계 전문가들을 초청 '녹색 톡톡' 릴레이 인터뷰를 마련했다. 이번 기획은 농어촌, 축산, 건설, 자동차, 조선, 화학, 식약, 가전, 사이언스, 교육, 식품, 문화, 행정, 자원순환, 해양, 산림, 보건의학 등 분야의 전문가들이 바라보는 대한민국 친환경의 방향과 미래지향적인 차세대 대안을 두루두루 살펴 조언을 듣고 함께 고민하기 위해서 마련된다. 두 번째로 최원철 한양대 특임교수를 초빙했다. <편집자 주>
그린밸트 지역 지가 낮아 저소득층 위한 대규모 임대주택 등 필요
노원구 백사마을 사업 포기 LH공사, 환경성 지나친 건 낙후 지역 역효과
새만금, 세빛섬 100배 크기 해상도시 및 테마파크 같은 첨단 관광단지 제안
차이나펀드, 국내 대규모 사업 수익성 대한 믿음 부족 투자안해 해법 찾아야
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| ▲한양대 부동산융합대학원 특임교수 © 환경데일리 |
되돌아온 답은 간단 명료했다. "이곳 디큐브시티도 1400억 원 적자를 보고 현대백화점에 넘어간 후 죽은 쇼핑몰이 살아났다. 보시면 아시지만 아줌마 부대들이 종일 사교의 장소로 바꿨다. 이건 무얼 의미하겠느냐. 바로 소비자들의 심리, 트렌드를 읽어 내야 장사도 잘 되는 법. 대기업이 잘한 것 잘한다고 칭찬해야 한다. 그렇다고 소상공인들이 대기업의 전략에 맞짱을 튼다고 이길 수 있느냐, 아니다. "고 부동산 컨설팅 전문가 답게 마구 쏟아냈다.
최 교수는 '빌바오 이펙트 효과'를 친환경에 접목해야 한다고 말했다.
그는 "처음에는 다 미쳤다"고 했다. 경제학의 탱크주의 정신의 부활을 실행해 성공한 케이스를 전했다.
그가 말한 인물은 전 대우전자 사장 배순훈 박사다. 스페인 북부의 조그만 도시 빌바오에 구겐하임 뮤지엄을 짓고 도시 전체가 변했다. 근처에 성 야고보 트레일에 미술관 하나가 들어섰는데 지역 사회가 완전히 바꿨다.
배 박사는 이를 엄두해두고 대우배지를 내려놓고 국립현대미술관장에 응모 했고, 서울관을 지었다. 당시 국립현대미술관을 찾는 일년 관람객은 고작 60만명 쯤이였다. 그런데 몇년후 220만명으로 늘었다. 획기적이다.
배 박사가 대우전자 시절에 티브에서 큰 파장을 준 '탱크주의' 광고가 지금도 베이비부머 세대에게 잊지 못할 장면이다. 최 교수는 "지금 우리에게 필요한 것은 탱크주의 귀환"라고 강조했다.
빌바오 효과(Bilbao effect)는 도시의 건축물이 그 지역에 미치는 영향이나 현상을 말한다.
잠실 롯데타위가 어떤 영향을 미칠지 아무도 예측할 수 없지만, 서울의 상징 건축물이 되는 것은 사실이다. 더불어 관광산업의 생산성은 무궁무진할 수 밖에 없다.
경제나 환경은 더 이상 따로 따로가 아닌 발상의 전환이 필요하다는 입장이다. 건설이나 부동산 모두 개발의 당위성에 여러가지를 덧칠한 수익성과 과감성, 멀리 보는 시야가 필요하다고 주장했다.
최원철 교수는 기업체, 행정기관 등 안불려 가지 않는 곳이 없을 만큼, 매우 바쁜 귀한 대접받은 인물이 됐다. 부동산 개발과 관련 컨설팅에 하루하루 바쁘다고 한다.
국내 부동산 시장이 오랜 침체기에서 쉽게 벗어나지 못하고 있다. 2015년까지는 전세난 심화에 정부의 규제완화로 주택시장이 큰 호황을 누렸고, 올해 가계부채 대책 등으로 조금 시장이 진정될 것으로 보인다.
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| ▲최원철 교수의 부동산 개발에 대한 시야는 매우 이단적이다. 부동산 개발이 미래 산업의 새로운 동력으로 문화, 건설, 첨단 기술, 물류 유통 등으로 폭넓게 확산되는 활화산이라고 주장한다. 다만 경제만 좇다 환경을 외면할 경우 이중 부담으로 역풍을 맞을 시대가 되고 있다며 그 룰모델이 중국의 무분별한 난개발로 환경부담금으로 곤혹을 치르고 있다고 말했다. © 환경데일리 |
그러나 큰 폭으로 급등했던 지방의 경우, 어려워질 것으로 보인다고 전망했다. 오피스는 이미 13%의 공실률로 시장 자체가 경제성장률과 맞물려 지속적으로 어려울 것으로 보이며, 상가 또는 저금리로 일부 투자 수익성이 좋았으나, 미국, 중국과 마찬가지로 온라인쇼핑, 모바일쇼핑에 의해 점차 양극화될 가능성이 높다. 정부가 추진하는 뉴스테이는 분양리스크가 적기 때문에 점차 확대될 것으로 보인다는 최 교수의 진단이다.
현 정부 들어 그린밸트 규제를 완화하는 조치를 취했다. 생각을 어떤 지 물었다.
"그린밸트 지역은 지가가 낮기 때문에 정부가 지향하는 저소득층을 위한 대규모 임대주택이나 다양한 저가상품을 만들기 좋다. 무분별한 규제 완화는 반대하지만 이미 그린밸트로서의 생명력을 잃어버린 지역들이 많이 있으므로 이는 장기적으로 저소득층의 주거문제 해결을 위한 정책으로 확대해 나갔으면 하는 바램이다."
최원철 교수는 그린밸트 해제는 곧 난개발과 주변 환경을 황폐화될 수 있다는 우려에 대해서도 소신있는 답변을 내놨다.
"요즘은 SNS시대이므로 쉽게 난개발이 될 수 없다. 조금이라도 문제가 생기면 지역민들이 금방 알수 있기 때문에... 그리고 지자체장들도 예전과는 달라서 개발업자와의 부적절한 관계를 갖기 힘들게 됐고, 공무원들도 워낙 강해진 윤리규정 때문에 쉽게 난개발을 할 수 없다. 다만, 이런 문제들이 그래도 생길 수 있으므로 형식적인 주민공청이 아닌 진짜 전문가들이 참여하는 공청회를 갖고 문제를 풀어 나간다면 예전과 같이 우려되는 사업은 없을 것으로 생각된다."
경제성과 환경성의 가치로 가는 부동산 개발은 어떻게 해야 하는지에 대해 질문을 했다.
"당연히 개발은 경제성이 우선이 돼야죠. 손해보는 사업은 개인이 아닌 정부도 이제는 못한다. 최근에 노원구 백사마을 사업에서 LH공사가 사업포기를 했는데, 이는 경제성이 없었기 때문. 그래서, 환경성을 너무 지나치게 강조하게 되면 오히려 개발이 안돼 낙후된 지역으로 남게 된다. 이를 어떻게 적절히 조화를 시키느냐 하는 것이 가장 중요한 과제다."
최 교수는 부동산 투자유치에 핵심은 무엇이라고 생각하는지 궁금했다. "제가 정부 및 지자체 투자유치 교육 및 자문위원으로 많은 활동을 하고 있는데, 그 이유는 국내 대형 복합 PF 사업을 직접 주도헸었던 경험 때문에 그런 것 같다. 즉, 금융, 건설사, 운영사들이 각각 어떤 생각과 목적을 가지고 투자에 참여를 하는지 잘 알기 때문에 사업계획서만 보아도 이 사업이 되겠느냐 하는 것을 바로 알 수 있다,"는 생각을 꺼냈다.
또한 "투자유치 핵심은 국내의 경우, 장기 운영자금이 거의 없기 때문에 준공 후 투자자금을 얼마나 빨리 출구(EXIT) 하느냐 안하는 것에 있다. 즉, 아파트처럼 분양이 잘되는 상품에는 투자자금이 적극 참여를 하지만, 관광개발 및 호텔, 오피스개발사업 등은 장기 운영상품이기 때문에 투자가 거의 이뤄지지 못한다."면서 "그러다 보니 장기 투자상품이 많은 외국계 투자사에게 투자를 꺼린다. 바로 국내 미숙한 부동산시장의 불확실성과 자료부족때문이다. 이런 풍도가 무얼 말하겠는가."라고 주장했다.
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▲빌바오 이펙트 효과에 두려움을 떨치는 수익성 경제는 부동산 개발의 좋은 사례들이 많다는 최원철 교수, 내수경기 활성화를 위해 지자체 등에서 적극적으로 죽어 있는 부동산을 살리는 데 탱크주의 부활이 필요한 시점이라고 거듭 주장했다. © 환경데일리 |
최 교수가 최근 중국 등지에서 강연을 통해 밝힌 부동산 투자와 관광활성화에 관련 부분에 대해서 물었다.
그는 "국내 경기가 아주 어렵다. 대외적인 악재가 계속 나오는데다가 모두 내수시장 때문이죠. 하지만, 중국의 관광객이 가장 쉽게 올 수 있는 지리적 이점이 있기에 우린 요커를 상대로한 다양한 관광개발 활성화를 해야만 한다."고 생존전략의 키워드를 던졌다.
그의 주장처럼, 단기 투자상품인 아파트가 아닌 장기 투자상품인 호텔 리조트 테마파크 등 관광 부동산개발상품에 적극 참여를 해야 하는데, 그 중심이 정부나 지자체라고 강조했다. 사실상 아직 장기 투자자금 운영시장이 성숙되지 못했기에 제대로 된 투자가 거의 없는 셈이다.
정부가 외국인 카지노를 허가해 주는 조건으로 복합리조트를 추진했지만, 이 역시 중국의 반부패 정책에 따른 카지노 시장의 한계를 느낀 중국 및 화교 자본들이 들어오지 않아 대책이 필요한 때라고 현장감있는 조언을 했다.
최 교수는 새만금 개발 자문직도 맡고 있다. "새만금 개발 이대로 가면 영영 활성화 기대는 어려울 것"이라며, "제가 요즘 중국의 대기업이나 지자체에 불려다니는 것은 중국측에서 자기 나라에 지금까지 지구상에 없는 가장 첨단 랜드마크 건축물을 만들어 달라는 주문을 받았다"고 귀뜸했다.
예를 들면, 한강에 떠 있는 세빛섬의 100배 크기되는 해상도시 및 테마파크 같은 첨단 미래 관광단지를 만들어 달라는 것.
"이런 제안에 깜짝 놀랐지만 역으로 생각하면 새만금 등지에서도 아직까지 특별히 관광상품이 없기 새로운 개념의 해양 관광단지를 만들어야 모두가 살아남는다. 세계에서 하나 밖에 없는 거대 관광테마파크 인공구조물이 들어서면 오지 말라고 해도 중국 관광객은 자연스럽게 몰려온다. 왜 일까요. 바로 중국인들은 바다를 매우 좋아한다."
중국 부동산 전망과 국내 부동산 전망의 상호 관계성에 대해서도 명쾌한 답변을 냈다.
"중국 부동산개발회사들을 만나면 한국에 관심은 있지만, 역시 단지 투자상품에만 국한돼 있죠. 즉, 중국인들에게 분양하는 호텔이나 콘도 정도. 대규모 사업에는 수익성에 대한 믿음이 없으니 투자를 안하고 있죠. 현대건설이나 대우건설 정도에서 보증이 확보되면 모를까. 또한 수익성 문제로 투자를 안하는데, 과연 중국에서 투자를 하겠느냐? 하는 점을 간과해서는 안된다."고 전문가 답게 즉답을 했다.
지자체에서 남발한 관광특구에 대한 망상에 대해 일침도 아끼지 않았다.
그는 "관광특구에 지정되면 각종 관광개발진흥기금 등을 저리에 융자를 받을 수 있고, 개발계획시에도 다양한 특혜를 가질 수 있다고 생각이다."며 "하지만, 반대로 단기간 수익을 낼 수 있는 주택상품을 넣기 힘들기 때문에 현재 관광특구를 지정 받는다하더라도 확실한 투자전망이 없어 진행되기 힘들다"고 빚좋은 개살구라고 쓴소리도 아끼지 않았다.
최원철 교수는 중국, 인도, 신흥개발도상국들이 엄청난 속도로 따라오고 있다. 제가 많은 사람들을 만나는데, 우리나라가 마치 선진국이 다 된 것처럼 살아가고 있는 것 같다. 미국이나 유럽의 생산성이 우리보다 월등히 높고 진짜 필요한 교육을 통해 창조경제를 오히려 우리보다 더 잘 하고 있다는 느낌도 전했다.
"지금 우리는 엄청난 기로에 서 있다. 경제와 환경은 동반자, 파트너십으로 가야 한다는 입장에 변함없이 없다"고 거듭 밝혔다.
그는 한양대 건축공학과를 졸업하고 89년에 ㈜대우건설에 입사, 약 22년간 재직 중에 석박사를 마쳤다.
대우건설 근무중, 2002년부터 국내 최초 복합PF개발사업인 청라국제업무지구(6조5000억), 한류월드 UEC 및 테마파크(2조) 등을 담당 수주했다. 상암 DMC Landmark (133층)와 세빛섬 등 국내 대부분의 대형 복합개발 PF사업을 담당했다.
최 교수는 대우건설, 현대건설과 같이 대형건설회사가 책임을 지지않으면 금융권이나 시행,운영사가 참여를 하지 않기 때문에 직접 컨소시엄 구성 및 각종 실무협약을 직접 해왔다.
현재 한양대 부동산융합대학원의 특임교수로 국토부, 문체부, 각 지자체 등 국가개발 프로젝트에 대한 자문 및 강사 등으로 맹활약 중이다.
한국부동산개발협회 공공개발협력단장을 맡고 있다. 현재 주택도시보증공사 자문위원, 인천도시공사 투자유치협력관, 전라남도 자문위원, 새만금개발청 자문위원, 한국도시정책학회 부회장 등 다양한 일을 하고 있고, 중국 대기업들과 중국내 대형 복합개발에 대한 자문 및 협력업무도 하고 있다.
